Neue Rechtssicherheit für komplexe Bauvorhaben – das Nachbarerbbaurecht

Große und komplexe Bauvorhaben bringen regelmäßig die Herausforderung mit sich, dass sich Gebäude über mehrere Grundstücke erstrecken, unterschiedliche Eigentümer beteiligt sind und ein vollständiger Erwerb aller betroffenen Flächen nicht möglich oder wirtschaftlich sinnvoll ist. Vor diesem Hintergrund bestand schon lange ein erhebliches Interesse daran, ein Nachbarerbbaurecht bestellen zu können. Darunter versteht man ein Erbbaurecht, das für ein Gebäude bestellt wird, welches sich über mehrere benachbarte Grundstücke erstreckt und an den Grundstücksgrenzen nicht teilbar ist.

Die Zulässigkeit des Nachbarerbbaurechts war nach der früheren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs jedoch zweifelhaft. Dies brachte erhebliche Risiken für die Strukturierung, Finanzierung und langfristige Nutzbarkeit grundstücksübergreifender Bauvorhaben mit sich und zwang Projektentwickler häufig zu komplexen und wirtschaftlich nachteiligen Ersatzkonstruktionen.

Mit Urteil vom 19. Dezember 2025 (Aktenzeichen V ZR 15/24) hat der Bundesgerichtshof nun entschieden, dass das Bestellen eines Nachbarerbbaurechts zulässig ist.

Die Entscheidung schafft einen wesentlichen Fortschritt für die Projektentwicklungspraxis: Projektentwickler müssen nicht mehr selbst Eigentümer sämtlicher Projektgrundstücke sein. Sie können nun Grundstücke Dritter (die häufig aus verschiedensten Gründen nicht veräußern wollen) rechtssicher und langfristig über sogenannte Nachbarerbbaurechte sichern.

Was ändert sich?

Nach der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs war das Bestellen eines Nachbarerbbaurechts nicht zulässig. Begründet hatte der Bundesgerichtshof dies mit § 1 Abs. 3 ErbbauRG, wonach die Beschränkung des Erbbaurechts auf einen Teil eines Gebäudes, insbesondere auf ein Stockwerk, unzulässig ist.

Diese bisherige Rechtsprechung hat der Bundesgerichtshof nun aufgegeben und klargestellt, dass § 1 Abs. 3 ErbbauRG auf die grundstücksübergreifende Errichtung und Nutzung eines einheitlichen Gebäudes nicht anwendbar ist.

Der Bundesgerichtshof löst damit eine enorme Rechtsunsicherheit auf. Vor dem Hintergrund, dass Projektentwickler bisher von der Unzulässigkeit von Nachbarerbbaurechten ausgegangen waren, wurden häufig komplexe, kaum durchsichtige und rechtsunsichere Vertragskonstruktionen gebildet, die sich nur schwer finanzieren ließen.

Für die Praxis bedeutet das einen klaren Paradigmenwechsel: Das Nachbarerbbaurecht ist nicht länger ein rechtliches Risiko, sondern eine zulässige und planungssichere Gestaltungsform zur Umsetzung komplexer Bauvorhaben.

Hintergründe der Entscheidung

Die Entscheidung reagiert auf die praktischen Bedürfnisse der Projektentwicklung. Das Realisieren großer Bauvorhaben erfordert häufig eine grenzüberschreitende Bebauung. Diese wird regelmäßig dadurch erschwert, dass

• Grundstücke unterschiedlicher Eigentümer betroffen sind,
• nicht alle Eigentümer zur Bestellung eines Gesamterbbaurechts bereit sind oder
• Teilflächen im Eigentum des Entwicklers verbleiben sollen, während andere über Erbbaurechte gesichert werden.

Diese Konstellation lag auch dem vom BGH entschiedenen Fall zugrunde. Dort wurde auf mehreren benachbarten Grundstücken (teils im Eigentum der Projektgesellschaft, teils mit Erbbaurechten belastet) ein einheitlicher Gebäudekomplex errichtet, der an den Grundstücksgrenzen baulich nicht trennbar war. Bereits bei Vertragsschluss war die grundstücksübergreifende Bebauung ausdrücklich vorgesehen und vertraglich gestattet worden. Jahrzehnte später wurde die Wirksamkeit des Erbbaurechts mit der Begründung in Frage gestellt, ein solches Nachbarerbbaurecht sei nach § 1 Abs. 3 ErbbauRG unzulässig.

Der BGH nimmt diesen typischen Praxisfall zum Anlass, klarzustellen, dass derartige Projektstrukturen nicht an einem dogmatisch überdehnten Verständnis des § 1 Abs. 3 ErbbauRG scheitern dürfen. Gerade bei großflächigen und langfristig angelegten Entwicklungen – wie Einkaufszentren, Quartiersprojekten, Gewerbeimmobilien oder gemischt genutzten Immobilien – besteht ein legitimes und anerkennenswertes Bedürfnis, Gebäude einheitlich zu errichten und zugleich unterschiedliche Eigentums  und Erbbaurechtsmodelle zu kombinieren.

Konsequenzen für die Praxis:

Konkret bedeutet dies:

• rechtssichere Bestellung von Erbbaurechten für grundstücksübergreifende Gebäude,
• gesteigerte Flexibilität bei der Strukturierung komplexer Projektentwicklungen,
• verbesserte Finanzierbarkeit aufgrund von klaren Rechtsverhältnissen,
• eine verlässliche Grundlage für langfristige Modelle mit gemischtem Eigentum und Erbbaurecht sowie
• erhöhte Planungssicherheit auch für laufende und langfristige Erbbauverträge.

Ihre nächsten Schritte

Projektentwickler, Investoren und Grundstückseigentümer sollten prüfen, ob bestehende oder geplante Vorhaben von der nun höchstrichterlich bestätigten Zulässigkeit des Nachbarerbbaurechts profitieren können. Dies gilt sowohl für Neuprojekte als auch für Bestandsstrukturen, bei denen bislang rechtliche Unsicherheiten bestanden.

Gerne unterstützen wir Sie bei der Konzeption, Strukturierung und rechtssicheren Umsetzung von Nachbarerbbaurechten – von der ersten Projektidee über die Vertragsgestaltung bis hin zur grundbuchlichen Umsetzung.