Legal Compass Suisse : Droit immobilier

1. Pratique en vigueur jusqu’au 31 décembre 2025

Dans les contrats de construction portant sur des bâtiments neufs, les parties disposent d’une large liberté contractuelle pour convenir de clauses dérogeant aux dispositions légales. Dans ce contexte, les droits en matière de défauts revêtent une importance particulière, puisqu’ils offrent au maître d’ouvrage ou à l’acquéreur d’un bien immobilier (ci-après « l’Acquéreur ») des moyens juridiques après la remise de l’ouvrage.

Dans la pratique, on rencontre fréquemment des clauses contractuelles unilatérales par lesquelles l’entrepreneur cède intégralement à l’Acquéreur ses droits relatifs aux défauts à l’encontre de ses sous-traitants, cherchant ainsi à se dégager de toute responsabilité. Cette pratique, relativement répandue, complique considérablement l’exercice effectif des droits de garantie pour l’Acquéreur. Dans de nombreux cas, celui-ci ignore même quel sous-traitant il convient d’actionner, l’ouvrage achevé étant le résultat du travail de multiples intervenants.

Par ailleurs, le droit en vigueur impose actuellement une notification immédiate des défauts. Un délai aussi bref est particulièrement insatisfaisant pour les acquéreurs, surtout dans le cadre de grands projets de construction. En pratique toutefois, la norme SIA 118 est souvent appliquée ; elle prévoit un délai de deux ans pour la notification des défauts, du moins en ce qui concerne les défauts apparents.

Le législateur a reconnu ces lacunes et a partiellement modifié les règles relatives à la notification des défauts dans le Code des obligations suisse, avec entrée en vigueur au 1er janvier 2026.

2. Nouvelles dispositions en vigueur à compter du 1er janvier 2026

Les modifications concernent à la fois le droit des contrats de vente et celui des contrats d’entreprise, étant donné qu’en pratique, il est souvent en grande partie fortuit de savoir si un contrat de vente et/ou un contrat d’entreprise est applicable.

2.1 Délai de 60 jours pour la notification des défauts

Les acquéreurs de biens immobiliers nouvellement construits - c’est-à-dire des bâtiments encore en construction ou achevés depuis moins d’un an au moment de la vente - bénéficient désormais d’un délai impératif de 60 jours pour la notification des défauts, délai qui ne peut pas être raccourci contractuellement.

En cas de défauts apparents, le délai commence à courir dès le transfert de la possession ; pour les défauts cachés, il débute au moment de leur découverte.

Ces dispositions impératives s’appliquent tant aux immeubles qu’aux ouvrages intégrés dans un autre ouvrage (par exemple des châssis de fenêtres).

Le délai de 60 jours ne peut faire l’objet d’aucune modification contractuelle. Le délai de prescription des droits en matière de défauts est de cinq ans et ne peut pas être réduit au détriment de l’Acquéreur. Cette durée correspond au délai de prescription usuel prévu par la norme SIA 118.

2.2 Droit impératif à la rectification des défauts

En cas de construction neuve, les acquéreurs bénéficient désormais également d’un droit impératif à la réparation gratuite des défauts à l’encontre de l’entrepreneur. Celui-ci ne peut pas, par anticipation, céder à l’Acquéreur ses droits à la rectification à l’encontre de ses sous-traitants. Le vendeur demeure ainsi l’interlocuteur principal de l’Acquéreur en cas de défauts et ne peut se soustraire à sa responsabilité.

Ces dispositions s’appliquent non seulement aux défauts affectant des immeubles au sens classique, mais également aux droits de superficie ainsi qu’aux parts de copropriété foncière, en particulier la propriété par étages (PPE).

2.3 Dispositions transitoires

Les contrats conclus au plus tard le 31 décembre 2025 demeurent soumis à l’ancien droit. Les modifications susmentionnées s’appliquent donc uniquement aux contrats conclus à compter du 1er janvier 2026.

3. Conclusion et recommandation

Avec les nouvelles règles en vigueur à compter du 1er janvier 2026, les maîtres d’ouvrage et les acquéreurs de biens immobiliers bénéficieront d’une protection juridique renforcée. En pratique toutefois, le nouveau délai de 60 jours pour la notification des défauts de construction ne devrait pas entraîner de changements significatifs, dans la mesure où la norme SIA 118 s’applique déjà à la majorité des projets de construction. Cette norme prévoit en effet un délai de deux ans pour la notification des défauts apparents. De même, le nouveau délai de prescription de cinq ans pour les droits liés aux défauts ne constitue pas une véritable nouveauté, puisqu’il est déjà largement appliqué dans la pratique - et qu’en cas de dissimulation intentionnelle de défauts, un délai de prescription de dix ans est même applicable.

La modification ayant un impact réellement perceptible concerne le droit à la rectification des défauts dans le cas des constructions neuves : le droit à la réparation ne peut désormais plus être exclu par avance. Cela signifie que les entrepreneurs sont tenus de remédier aux défauts, même si un contrat conclu après le 31 décembre 2025 prévoit le contraire. La pratique jusqu’ici répandue consistant à céder à l’Acquéreur l’ensemble des droits liés aux défauts — y compris le droit à la rectification — à l’encontre des sous-traitants ne sera désormais plus admissible.

La norme SIA 118 devra être adaptée sur certains points afin de tenir compte des nouvelles dispositions légales impératives ; toutefois, cette adaptation n’a pas encore eu lieu. En cas de contradiction entre cette norme et le nouveau droit impératif, ce dernier prévaut, même si les parties en ont convenu autrement par contrat. Nous recommandons vivement de procéder à une révision des contrats d’entreprise et des contrats de vente afin de s’assurer de leur conformité avec le droit applicable.

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