Legal Compass Schweiz: Real Estate

1. Die Praxis bis 31. Dezember 2025

Bei Bauverträgen über Neubauten ist es den Parteien zu einem grossen Teil überlassen, vom Gesetz abweichende Regelungen zu treffen. Dabei spielen vor allem die Mängelrechte eine bedeutende Rolle, mit denen sich der Bauherr/Immobilienkäufer (im Folgenden "Käufer") nach Übergabe der Baute zur Wehr setzen kann.

In der Praxis trifft man immer wieder auf einseitige Vertragsklauseln, wonach der Unternehmer seine Mängelrechte gegenüber seinen Subunternehmern vollumfänglich an den Käufer abtritt und sich somit von jeglicher Haftung zu befreien versucht. Diese in der Praxis relativ oft vorkommende Vorgehensweise erschwert es dem Käufer, seine Gewährleistungsansprüche effektiv durchzusetzen. Oft mangelt es nämlich bereits daran, dass der Käufer gar nicht weiss, gegen welchen Subunternehmer er vorgehen soll, da die Baute das Ergebnis einer Vielzahl von Akteuren ist.

Ausserdem besteht laut Gesetz eine sofortige Rügepflicht. Solch eine kurze Mängelrüge ist für den Käufer gerade bei grösseren Bauprojekten höchst unbefriedigend. Zwar wird meist die SIA-Norm 118 angewendet, wonach eine 2-jährige Mängelrügefrist gilt, zumindest bei offenen Mängeln.

Die Politik hat die erwähnten Unzulänglichkeiten erkannt und die Mängelrügen gemäss Obligationenrecht auf den 1. Januar 2026 teilweise geändert.

2. Die Neuerungen ab 1. Januar 2026

Die Neuerungen betreffen sowohl das Kauf- als auch das Werkvertragsrecht, da es in der Praxis häufig zufällig ist, ob nur ein Kauf- und/oder ein Werkvertrag Anwendung findet.

2.1 60-tägige Mängelrügefrist

Dem Käufer einer Neubaute, d.h. Bauten, die noch zu errichten sind oder weniger als ein Jahr vor dem Verkauf errichtet wurden, steht nun eine zwingende 60-tägige Mängelrügefrist zu, welche nicht verkürzt werden kann. Die Frist gilt bei offenen Mängeln ab Besitzübertragung, bei verdeckten Mängeln ab Entdeckung. Diese zwingenden Regeln gelten einerseits für Grundstücke, aber auch für Werke, die in ein anderes Werk integriert worden sind (bspw. Fensterrahmen). Vertraglich darf die 60-Tagefrist nicht abgeändert werden.

Die Verjährungsfrist des Käufers wegen Mängel beträgt fünf Jahre, welche nicht zu Lasten des Käufers abgeändert werden darf. Diese Frist entspricht der gängigen Frist unter der SIA-Norm 118.

2.2 Zwingendes Nachbesserungsrecht

Bei Neubauten besteht zudem ein zwingendes unentgeltliches Nachbesserungsrecht des Käufers gegenüber dem Unternehmer. Der Unternehmer kann im Voraus das Nachbesserungsrecht gegenüber seinen Subunternehmern nicht an den Käufer abtreten. Der Verkäufer bleibt also die erste Ansprechperson bei Mängeln und kann sich seiner Haftung nicht entledigen. Erfasst sind nicht nur Mängel bei klassischen Liegenschaften, sondern auch bei Baurechten sowie Miteigentumsanteilen an Grundstücken (insbesondere auch Stockwerkeigentum).

2.3 Übergangsrecht

Für Verträge, welche bis und mit 31. Dezember 2025 abgeschlossen wurden, gilt weiterhin das alte Recht. Die vorgenannten Neuerungen gelten also nur für Verträge ab 1. Januar 2026.

3. Fazit und Empfehlung

Mit den neuen Regeln ab 1. Januar 2026 werden Bauherren und Immobilienkäufer rechtlich besser geschützt. Die neue 60-tägige Frist, um Baumängel zu melden, wird in der Praxis jedoch wenig ändern, weil bei den meisten Bauprojekten schon heute die SIA-Norm 118 gilt. Diese Norm sieht für offensichtliche Mängel bereits eine Rügefrist von zwei Jahren vor. Auch die neue Verjährungsfrist von fünf Jahren ist nicht wirklich neu, da sie in der Praxis schon jetzt meistens angewendet wird – und bei absichtlich verschwiegenen Mängeln gilt sogar eine Frist von zehn Jahren.

Wirklich spürbar ist die Neuerung beim Nachbesserungsrecht für Neubauten: Das Recht auf Nachbesserung darf nicht mehr im Voraus ausgeschlossen werden. Das bedeutet, dass Unternehmer Mängel beheben müssen, selbst wenn im Vertrag, welcher nach dem 31. Dezember 2025 abgeschlossen wurde, etwas anderes steht. Die bisher übliche Praxis, dass alle Mängelrechte – inklusive Nachbesserung – gegenüber den Subunternehmern an den Käufer abgetreten werden, ist künftig nicht mehr erlaubt.

Die geltende SIA-Norm 118 wird auf das neue Recht in wenigen Punkten anzupassen sein, was jedoch bisher noch nicht geschehen ist. Wo also diese Norm dem neuen zwingenden Recht widerspricht, ist sie nicht anwendbar, selbst wenn dies im Vertrag so vereinbart wurde.

Wir empfehlen dringend, Werk- und Kaufverträge auf Übereinstimmung mit dem geltenden Recht zu überprüfen. Gerne stehen wir Ihnen beratend zur Seite.